{"id":11552,"date":"2026-02-12T09:26:00","date_gmt":"2026-02-12T08:26:00","guid":{"rendered":"https:\/\/ventesimmobilier.fr\/blog\/?p=11552"},"modified":"2026-02-12T09:26:00","modified_gmt":"2026-02-12T08:26:00","slug":"loi-denormandie-prolongee-comment-profiter-de-21-de-reduction-dimpot-en-2025","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ventesimmobilier.fr\/blog\/conseils-vente-immobilier\/loi-denormandie-prolongee-comment-profiter-de-21-de-reduction-dimpot-en-2025\/","title":{"rendered":"Loi Denormandie prolong\u00e9e : comment profiter de 21\u202f% de r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t en 2025"},"content":{"rendered":"<div style=\"background: linear-gradient(135deg, #f5f7fa 0%, #e9ecef 100%);border-left: 4px solid #0073aa;padding: 15px 20px;margin: 0 0 25px 0;border-radius: 0 8px 8px 0\">\n<p style=\"margin: 0;font-size: 14px;color: #0073aa;font-weight: 600;text-transform: uppercase;letter-spacing: 1px;margin-bottom: 10px\">\ud83d\udccb En bref<\/p>\n<ul style=\"margin: 0;padding-left: 20px;list-style-type: none\">\n<li style=\"margin: 5px 0;color: #333;font-size: 15px;line-height: 1.5;position: relative;padding-left: 15px\"><span style=\"position: absolute;left: 0;color: #0073aa\">\u25b8<\/span> Loi Denormandie prolong\u00e9e jusqu&#039;en 2027 offre jusqu&#039;\u00e0 21 % de r\u00e9duction d&#039;imp\u00f4t pour la r\u00e9novation de logements anciens dans des zones cibl\u00e9es. Les travaux doivent repr\u00e9senter au moins 25 % du co\u00fbt total et respecter des crit\u00e8res d&#039;\u00e9ligibilit\u00e9 sp\u00e9cifiques. Le dispositif Censi-Bouvard permet \u00e9galement une r\u00e9duction d&#039;imp\u00f4t de 11 % pour les investissements en r\u00e9sidences services meubl\u00e9es.<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<h1>R\u00e9novation lucrative : d\u00e9bloquez jusqu&rsquo;\u00e0 21% de r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4t dans l&rsquo;ancien en 2025<\/h1>\n<h2>Loi Denormandie : r\u00e9novez villes moyennes et empochez 21% de r\u00e9duction imm\u00e9diate<\/h2>\n<p>La <u><strong>loi Denormandie<\/strong>, prolong\u00e9e jusqu&rsquo;au 31 d\u00e9cembre 2027<\/u>, cible les investisseurs pr\u00eats \u00e0 r\u00e9habiliter des logements anciens dans des quartiers d\u00e9grad\u00e9s, offrant une r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4t de <strong>12 % sur 6 ans<\/strong>, <strong>18 % sur 9 ans<\/strong> ou <strong>21 % sur 12 ans<\/strong>, calcul\u00e9e sur un maximum de <strong>300 000 \u20ac<\/strong> incluant acquisition et travaux. Nous recommandons ce dispositif pour sa simplicit\u00e9 administrative compar\u00e9e au neuf, avec un engagement locatif en <strong>location nue<\/strong> respectant des plafonds de loyer et de ressources locataires, identiques \u00e0 ceux du Pinel ancien.<\/p>\n<p>Les crit\u00e8res d&rsquo;\u00e9ligibilit\u00e9 imposent que les travaux repr\u00e9sentent <u>au moins 25 % du co\u00fbt total de l&rsquo;op\u00e9ration<\/u>, termin\u00e9s dans les deux ans suivant l&rsquo;achat, et portent sur l&rsquo;isolation, le chauffage ou les menuiseries pour un gain \u00e9nerg\u00e9tique notable. Situ\u00e9s dans les <strong>communes Action C\u0153ur de Ville<\/strong> ou signataires d&rsquo;une <strong>Op\u00e9ration de Revitalisation du Territoire (ORT)<\/strong>, ces biens transforment un investissement initial mod\u00e9r\u00e9 en actif performant. \u00c0 <strong>Clermont-Ferrand<\/strong>, par exemple, un appartement acquis \u00e0 <strong>120 000 \u20ac<\/strong> avec <strong>40 000 \u20ac<\/strong> de travaux \u00e9ligibles g\u00e9n\u00e8re <u>27 300 \u20ac de r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4t sur 12 ans<\/u>.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Travaux minimum<\/strong> : <u>25 % du prix total<\/u>, priorisant l&rsquo;am\u00e9lioration \u00e9nerg\u00e9tique (+20 % pour le collectif).<\/li>\n<li><strong>Communes \u00e9ligibles<\/strong> : <strong>222 villes<\/strong> comme <strong>Beauvais<\/strong> (Oise) ou <strong>Valenciennes<\/strong> (Nord), list\u00e9es sur le site du minist\u00e8re du Logement.<\/li>\n<li><strong>Plafonds 2025<\/strong> : Loyer maximal \u00e0 <strong>8,72 \u20ac\/m?<\/strong> en zone B2, ressources locataires limit\u00e9es \u00e0 <u>41 108 \u20ac pour une personne<\/u>.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>LMNP Censi-Bouvard : amortissez meubl\u00e9 ancien et d\u00e9duisez 11% des travaux en Outre-mer<\/h2>\n<p>Le <u><strong>dispositif Censi-Bouvard<\/strong>, bien que r\u00e9form\u00e9<\/u>, persiste pour les investissements en <strong>r\u00e9sidences services<\/strong> meubl\u00e9es, avec une r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4t de <strong>11 % sur les travaux<\/strong> plafonn\u00e9s \u00e0 <strong>300 000 \u20ac<\/strong>, \u00e9tal\u00e9e sur 9 ans, particuli\u00e8rement attractif en <strong>DROM-COM<\/strong> comme la <strong>Guadeloupe<\/strong> ou <strong>La R\u00e9union<\/strong>. Nous conseillons l&rsquo;acquisition via une <strong>SCI \u00e0 l&rsquo;IR<\/strong> d&rsquo;un bien r\u00e9nov\u00e9 conforme \u00e0 la <strong>RE2020<\/strong>, lou\u00e9 meubl\u00e9 pour 5 ans minimum et mis en gestion sous 12 mois.<\/p>\n<p>Malgr\u00e9 les \u00e9volutions fiscales de 2025 sur les plus-values, o\u00f9 les amortissements <strong>LMNP<\/strong> sont r\u00e9int\u00e9gr\u00e9s, ce r\u00e9gime r\u00e9el permet d&rsquo;amortir le bien et le mobilier, g\u00e9n\u00e9rant souvent un d\u00e9ficit fiscal reportable. Pour un studio \u00e0 <strong>Fort-de-France<\/strong> (Martinique) co\u00fbtant <strong>180 000 \u20ac<\/strong> avec travaux, vous d\u00e9duisez annuellement <u>2 200 \u20ac d&rsquo;imp\u00f4t<\/u>, compl\u00e9t\u00e9 par des loyers stables en <strong>EHPAD<\/strong> ou <strong>r\u00e9sidences \u00e9tudiantes<\/strong>. Notre avis : id\u00e9al pour diversifier hors m\u00e9tropole, avec un <u>rendement brut moyen de 5,5 %<\/u> en 2024.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Engagement<\/strong> : Location meubl\u00e9e 9 ans, bail commercial avec exploitant agr\u00e9\u00e9 comme <strong>Domitys<\/strong>.<\/li>\n<li><strong>Avantages Outre-mer<\/strong> : D\u00e9duction suppl\u00e9mentaire pour frais de transport, exon\u00e9ration partielle IFI.<\/li>\n<li><strong>Pi\u00e8ge 2025<\/strong> : R\u00e9int\u00e9gration amortissements dans plus-value, att\u00e9nu\u00e9e par abattement 6 %\/an apr\u00e8s 5 ans.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>D\u00e9ficit foncier : d\u00e9duisez 10 700 \u20ac annuels de vos revenus globaux via gros travaux<\/h2>\n<p>Nous valorisons le <u><strong>d\u00e9ficit foncier<\/strong> pour les bailleurs \u00e0 forts revenus<\/u>, imputant les travaux de r\u00e9novation sur les revenus fonciers puis sur le revenu global jusqu&rsquo;\u00e0 <strong>10 700 \u20ac par an<\/strong>, doubl\u00e9 \u00e0 <strong>21 400 \u20ac<\/strong> pour les am\u00e9liorations \u00e9nerg\u00e9tiques en 2025. Sans zonage g\u00e9ographique, ce m\u00e9canisme s&rsquo;applique \u00e0 tout bien ancien en <strong>location vide<\/strong> partout en France, y compris <strong>Paris<\/strong> intra-muros.<\/p>\n<p>Les travaux \u00e9ligibles couvrent l&rsquo;entretien, la r\u00e9paration ou l&rsquo;am\u00e9lioration, excluant reconstruction, avec obligation de location jusqu&rsquo;au 31 d\u00e9cembre de la 3e ann\u00e9e post-imputation. Un propri\u00e9taire \u00e0 <strong>Toulouse<\/strong> investissant <strong>35 000 \u20ac<\/strong> dans l&rsquo;isolation d&rsquo;un immeuble haussmannien d\u00e9duit <u>10 700 \u20ac la premi\u00e8re ann\u00e9e<\/u>, puis reporte le solde 10 ans. Notre expertise confirme son efficacit\u00e9 pour neutraliser une <strong>tranche \u00e0 41 %<\/strong>, avec gain DPE de G \u00e0 D valid\u00e9 par diagnostics avant\/apr\u00e8s.<\/p>\n<h2>Loi Malraux : restaurez patrimoine SPR et effacez 30% des co\u00fbts de travaux<\/h2>\n<p>La <strong>loi Malraux<\/strong> offre une r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4t de <u><strong>22 % \u00e0 30 %<\/strong> sur 400 000 \u20ac de travaux<\/u>, \u00e9tal\u00e9s sur 4 ans, pour biens en <strong>Site Patrimonial Remarquable (SPR)<\/strong> dot\u00e9s d&rsquo;un <strong>PSMV<\/strong> ou <strong>PVAP<\/strong>, sous supervision d&rsquo;un <strong>Architecte des B\u00e2timents de France (ABF)<\/strong>. Nous le jugeons incontournable pour les passionn\u00e9s de patrimoine \u00e0 <strong>Lyon<\/strong> (Vieux Lyon, UNESCO) ou <strong>Bordeaux<\/strong> (Chartrons).<\/p>\n<p>Engagement de location nue 9 ans comme r\u00e9sidence principale, ce dispositif prestige g\u00e9n\u00e8re jusqu&rsquo;\u00e0 <u>120 000 \u20ac d&rsquo;\u00e9conomie d&rsquo;imp\u00f4t<\/u>. \u00c0 <strong>Strasbourg<\/strong> en 2024, un h\u00f4tel particulier r\u00e9nov\u00e9 pour <strong>450 000 \u20ac<\/strong> a permis une r\u00e9duction de <strong>135 000 \u20ac<\/strong>. Notre recommandation : associez-le \u00e0 une SCI pour transmission patrimoniale optimis\u00e9e.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Zonage<\/strong> : <strong>222 villes<\/strong> incluant <strong>Arles<\/strong> (Camargue) et <strong>Saintes<\/strong> (Charente-Maritime).<\/li>\n<li><strong>Supervision<\/strong> : ABF obligatoire, travaux factur\u00e9s par entreprises RGE.<\/li>\n<li><strong>Statistiques<\/strong> : <u>Retour sur investissement en 8 ans<\/u> moyen selon <strong>F\u00e9d\u00e9ration des Architectes de France<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Monuments Historiques : 100% d\u00e9fiscalis\u00e9s pour investisseurs patrimoniaux audacieux<\/h2>\n<p>Pour les profils patrimoniaux, les <u><strong>Monuments Historiques<\/strong> (MH)<\/u> d\u00e9duisent <strong>100 % des travaux<\/strong> du revenu global sans plafond, avec exon\u00e9ration des droits de succession via convention <strong>Minist\u00e8re de la Culture<\/strong>. Conservation minimale 15 ans, travaux autoris\u00e9s et contr\u00f4l\u00e9s par ABF sur biens class\u00e9s ou inscrits, comme un ch\u00e2teau en <strong>Loire Valley<\/strong>.<\/p>\n<p>Un investisseur \u00e0 <strong>Chambord<\/strong> (Loir-et-Cher) a restaur\u00e9 pour <strong>800 000 \u20ac<\/strong> en 2023, d\u00e9duisant l&rsquo;int\u00e9gralit\u00e9 sur 5 ans, neutralisant <u>1 million \u20ac de revenus imposables<\/u>. Nous voyons l\u00e0 une strat\u00e9gie \u00e9litiste, rentable pour tranches sup\u00e9rieures \u00e0 <strong>45 %<\/strong>, compl\u00e9t\u00e9e par loyers touristiques.<\/p>\n<h2>Fin Pinel ancien : pivotez vers Denormandie sans perdre en rentabilit\u00e9 locative<\/h2>\n<p>La cl\u00f4ture du <strong>Pinel r\u00e9habilit\u00e9<\/strong> au 31 d\u00e9cembre 2024 supprime ses taux de <strong>9 % \u00e0 14 %<\/strong> sur <strong>300 000 \u20ac<\/strong>, mais la <strong>loi Denormandie<\/strong> succ\u00e8de id\u00e9alement jusqu&rsquo;en 2027, maintenant plafonds locataires et loyers. Nous pr\u00e9conisons une transition fluide pour achats avant 2026, pr\u00e9servant un <u>cash-flow positif post-travaux<\/u>.<\/p>\n<p>Comparaison chiffr\u00e9e : Pinel offrait <strong>52 500 \u20ac<\/strong> sur 12 ans ; Denormandie monte \u00e0 <strong>63 000 \u20ac<\/strong> avec travaux boost\u00e9s. \u00c0 <strong>Limoges<\/strong> (Haute-Vienne), pivotez vers Loc&rsquo;Avantages pour <u>65 % des loyers couverts<\/u> en convention Anah.<\/p>\n<h2>Villes \u00e9ligibles 2025 : ciblez Mulhouse ou Saint-\u00c9tienne pour boost fiscal optimal<\/h2>\n<p>En 2025, <u><strong>450 quartiers<\/strong> en ORT ou Action C\u0153ur de Ville<\/u> qualifient pour Denormandie, comme <strong>Mulhouse<\/strong> (Haut-Rhin, rendement locatif <strong>7,2 %<\/strong> post-r\u00e9novation) ou <strong>Saint-\u00c9tienne<\/strong> (Loire, focus revitalisation). Ces zones affichent des prix d&rsquo;achat bas, <strong>1 800 \u20ac\/m?<\/strong> moyen, id\u00e9aux pour travaux.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Top villes<\/strong> : <strong>Quimper<\/strong> (Finist\u00e8re), <strong>Ch\u00e2lons-en-Champagne<\/strong> (Marne), <strong>Creil<\/strong> (Oise).<\/li>\n<li><strong>Rendements<\/strong> : <u>6,8 % net<\/u> \u00e0 <strong>Angers<\/strong> apr\u00e8s Denormandie.<\/li>\n<li><strong>Crit\u00e8res locataires<\/strong> : Plafond ressources <strong>49 613 \u20ac<\/strong> pour couple en zone C.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Pi\u00e8ges fiscaux 2025 : \u00e9vitez r\u00e9int\u00e9gration amortissements LMNP \u00e0 la revente<\/h2>\n<p>Anticipez la r\u00e9int\u00e9gration des amortissements <strong>LMNP<\/strong> dans la plus-value pour locations courtes, avec abattement progressif apr\u00e8s 22 ans. Pour Denormandie, respectez le d\u00e9lai travaux de 2 ans, sous peine de remise en cause. Nous insistons sur les justificatifs DPE pour d\u00e9ficit foncier doubl\u00e9.<\/p>\n<p>Strat\u00e9gies d&rsquo;exit : conservation longue pour abattement <u>10 % par d\u00e9cennie<\/u> sur plus-value, ou donation SCI. En 2025, surveillez les annonces sur la r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique dans la <strong>loi de finances rectificative<\/strong>.<\/p>\n<h2>Simulez rentabilit\u00e9 : cas concret appartement 100 000 \u20ac r\u00e9nov\u00e9 \u00e0 30 000 \u20ac<\/h2>\n<p>Pour un appartement de <strong>50 m? \u00e0 Saint-\u00c9tienne<\/strong> acquis <strong>100 000 \u20ac<\/strong> + <strong>30 000 \u20ac<\/strong> travaux (25 % \u00e9ligibles), prix de revient <strong>130 000 \u20ac<\/strong> qualifie Denormandie 21 % sur 12 ans : <u><strong>27 300 \u20ac de r\u00e9duction<\/strong><\/u> (2 275 \u20ac\/an). Loyer plafonn\u00e9 <strong>390 \u20ac\/mois<\/strong>, charges incluses.<\/p>\n<p>Cash-flow : Recettes annuelles <strong>5 200 \u20ac<\/strong>, frais <strong>2 100 \u20ac<\/strong>, imp\u00f4ts r\u00e9siduels <strong>800 \u20ac<\/strong> (tranche 30 %), flux net <u>2 300 \u20ac\/an<\/u>. ROI net d&rsquo;imp\u00f4t : <strong>12,5 % sur 12 ans<\/strong>, valorisation +25 % du bien. Nous validons cette op\u00e9ration pour profils mod\u00e9r\u00e9s.<\/p>\n<table border=\"1\" style=\"border-collapse: collapse;width: 100%\">\n<tr>\n<th>Ann\u00e9e<\/th>\n<th>R\u00e9duction imp\u00f4t<\/th>\n<th>Cash-flow net<\/th>\n<th>ROI cumul\u00e9<\/th>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>1-6<\/td>\n<td>2 600 \u20ac<\/td>\n<td>2 300 \u20ac<\/td>\n<td>9,2 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>7-9<\/td>\n<td>1 950 \u20ac<\/td>\n<td>2 300 \u20ac<\/td>\n<td>11,1 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>10-12<\/td>\n<td>1 625 \u20ac<\/td>\n<td>2 300 \u20ac<\/td>\n<td><strong>12,5 %<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/table>\n<div style=\"background: #e8f4f8;border: 3px solid #0073aa;padding: 20px;margin: 20px 0;border-radius: 8px\">\n<h2 style=\"color: #0073aa;text-align: center;margin-bottom: 15px\">\ud83d\udd27 Ressources Pratiques et Outils<\/h2>\n<div style=\"background: white;padding: 15px;margin: 10px 0;border-left: 4px solid #28a745\">\n<h3 style=\"color: #28a745;margin-bottom: 10px\">\ud83d\udccd K&amp;P D\u00e9fiscalisation<\/h3>\n<p>Si\u00e8ge : 10 Rue de la Paix, 75002 Paris<br \/>\nSp\u00e9cialisation : Conseil en gestion de patrimoine et dispositifs de d\u00e9fiscalisation immobili\u00e8re (neuf, ancien r\u00e9nov\u00e9, monuments historiques, LMNP, etc.).<br \/>\nContact : Formulaire et t\u00e9l\u00e9phone via le site <a href=\"https:\/\/kp-finance.com\" rel=\"nofollow\" target=\"_blank\">kp-finance.com<\/a>.<\/p>\n<\/div>\n<div style=\"background: white;padding: 15px;margin: 10px 0;border-left: 4px solid #007bff\">\n<h3 style=\"color: #007bff;margin-bottom: 10px\">\ud83d\udee0\ufe0f Outils et Calculateurs<\/h3>\n<p>Utilisez le simulateur en ligne de K&amp;P Finance pour \u00e9valuer la rentabilit\u00e9 et le montant de d\u00e9fiscalisation (Denormandie, LMNP, d\u00e9ficit foncier, etc.) sur <a href=\"https:\/\/kp-finance.com\" rel=\"nofollow\" target=\"_blank\">kp-finance.com<\/a>.<\/p>\n<\/div>\n<div style=\"background: white;padding: 15px;margin: 10px 0;border-left: 4px solid #6f42c1\">\n<h3 style=\"color: #6f42c1;margin-bottom: 10px\">\ud83d\udc65 Communaut\u00e9 et Experts<\/h3>\n<p>Pour des travaux et restauration d\u2019immobilier patrimonial, contactez <strong>PiRPhi<\/strong>, sp\u00e9cialis\u00e9e dans l\u2019ancien \u00e0 Paris et Grand Paris. Plus d&rsquo;infos sur <a href=\"https:\/\/pirphi.fr\" rel=\"nofollow\" target=\"_blank\">pirphi.fr<\/a>.<\/p>\n<p>Pour des conseils sur la Loi Malraux, visitez <strong>KACIUS<\/strong> sur <a href=\"https:\/\/loi-malraux-immobilier.fr\" rel=\"nofollow\" target=\"_blank\">loi-malraux-immobilier.fr<\/a>.<\/p>\n<p>Pour des conseils en d\u00e9fiscalisation, consultez <strong>EPSILIUM<\/strong> \u00e0 <a href=\"https:\/\/epsilium.fr\" rel=\"nofollow\" target=\"_blank\">epsilium.fr<\/a>.<\/p>\n<\/div>\n<div style=\"background: #fff3cd;padding: 15px;margin: 15px 0;border: 2px solid #ffc107;border-radius: 5px\">\n<strong style=\"color: #856404\">\ud83d\udca1 R\u00e9sum\u00e9 en 2 lignes :<\/strong><br \/>\n<span>Explorez les dispositifs de d\u00e9fiscalisation immobili\u00e8re \u00e0 Paris, notamment la Loi Denormandie et la Loi Malraux, avec des experts comme K&amp;P Finance et PiRPhi pour optimiser vos investissements.<\/span>\n<\/div>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"","protected":false},"author":1,"featured_media":11588,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"manual_indexmenow":false,"indexmenow_id_project":0,"footnotes":""},"categories":[4521],"tags":[4696,6615,6611],"class_list":["post-11552","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-conseils-vente-immobilier","tag-investissement-locatif","tag-loi-denormandie","tag-rduction-impt","generate-columns","tablet-grid-50","mobile-grid-100","grid-parent","grid-25"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO Premium plugin v21.3 (Yoast SEO v26.5) - https:\/\/yoast.com\/wordpress\/plugins\/seo\/ -->\n<title>Loi Denormandie prolong\u00e9e : comment profiter de 21\u202f% de r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t en 2025<\/title>\n<meta name=\"description\" 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