{"id":12127,"date":"2026-09-30T05:35:00","date_gmt":"2026-09-30T03:35:00","guid":{"rendered":"https:\/\/ventesimmobilier.fr\/blog\/?p=12127"},"modified":"2026-09-30T05:35:00","modified_gmt":"2026-09-30T03:35:00","slug":"vendre-logement-occupe-locataire-impayes-regler-avant","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ventesimmobilier.fr\/blog\/a-la-une\/vendre-logement-occupe-locataire-impayes-regler-avant\/","title":{"rendered":"Vendre un logement occup\u00e9 par un locataire en impay\u00e9s : ce qu&rsquo;il faut r\u00e9gler avant"},"content":{"rendered":"<div class=\"en-bref\">\n<p><strong>\u26a1 En bref<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>On peut vendre un logement lou\u00e9 : le bail se poursuit avec le nouveau propri\u00e9taire, y compris quand le locataire a des impay\u00e9s.<\/li>\n<li>Une proc\u00e9dure en cours p\u00e8se sur le prix et sur le d\u00e9lai de vente : acqu\u00e9reurs moins nombreux, dossier \u00e0 documenter.<\/li>\n<li>Avant de mettre en vente, faites le point sur la dette, la proc\u00e9dure et ce qui sera transmis \u00e0 l&rsquo;acqu\u00e9reur, avec votre notaire.<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<p>Beaucoup de bailleurs confront\u00e9s \u00e0 des loyers impay\u00e9s finissent par envisager de vendre. La question revient alors : peut-on vendre un logement occup\u00e9 par un locataire qui ne paie plus ? La r\u00e9ponse est oui, mais pas dans n&rsquo;importe quelles conditions. Entre le bail qui continue, la proc\u00e9dure \u00e9ventuellement engag\u00e9e et les attentes des acheteurs, il y a plusieurs points \u00e0 r\u00e9gler avant de signer. Voici les rep\u00e8res utiles, \u00e0 valider avec votre notaire et, si une proc\u00e9dure est en cours, avec votre avocat.<\/p>\n<h2>Vendre occup\u00e9 : le principe<\/h2>\n<p>La vente d&rsquo;un logement ne met pas fin au bail. L&rsquo;acqu\u00e9reur devient le nouveau bailleur et reprend les droits et obligations attach\u00e9s au contrat. Le locataire reste dans les lieux dans les m\u00eames conditions. Vendre \u00ab occup\u00e9 \u00bb est donc parfaitement possible, et certains investisseurs recherchent pr\u00e9cis\u00e9ment ce type de bien.<\/p>\n<h2>Ce que change une situation d&rsquo;impay\u00e9s<\/h2>\n<ul>\n<li><strong>Le prix<\/strong> : un logement occup\u00e9 se vend en g\u00e9n\u00e9ral avec une d\u00e9cote, plus forte quand le loyer n&rsquo;est pas pay\u00e9.<\/li>\n<li><strong>Les acheteurs<\/strong> : les investisseurs examineront la situation de pr\u00e8s ; les acheteurs qui veulent habiter le bien seront peu nombreux.<\/li>\n<li><strong>Le d\u00e9lai<\/strong> : une proc\u00e9dure judiciaire en cours rend le calendrier incertain.<\/li>\n<li><strong>La transparence<\/strong> : l&rsquo;acqu\u00e9reur doit \u00eatre inform\u00e9 de la situation locative ; le notaire vous demandera les pi\u00e8ces.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>La question de la dette<\/h2>\n<p>Les loyers impay\u00e9s avant la vente restent une cr\u00e9ance du vendeur, sauf accord diff\u00e9rent pr\u00e9vu dans l&rsquo;acte. Il faut donc d\u00e9cider, avec le notaire, si vous conservez la cr\u00e9ance et poursuivez le recouvrement, ou si un arrangement est trouv\u00e9 avec l&rsquo;acqu\u00e9reur. Dans tous les cas, un d\u00e9compte pr\u00e9cis et \u00e0 jour est indispensable.<\/p>\n<h2>O\u00f9 en est la proc\u00e9dure ?<\/h2>\n<p>La proc\u00e9dure pour impay\u00e9s suit des \u00e9tapes strictes : mise en demeure, commandement de payer, assignation, jugement, commandement de quitter les lieux, puis \u00e9ventuellement concours de la force publique. La plateforme <a href=\"https:\/\/paybail.fr\/procedure-expulsion-locataire.php\">PayBail<\/a> en d\u00e9taille le d\u00e9roul\u00e9 sur sa page consacr\u00e9e \u00e0 la proc\u00e9dure d&rsquo;expulsion, en rappelant qu&rsquo;aucune \u00e9tape ne peut \u00eatre saut\u00e9e et qu&rsquo;expulser soi-m\u00eame un locataire est un d\u00e9lit. Elle y indique aussi une dur\u00e9e moyenne de 6 \u00e0 18 mois pour l&rsquo;ensemble de la proc\u00e9dure, ce qui donne une id\u00e9e du calendrier \u00e0 int\u00e9grer dans un projet de vente.<\/p>\n<p>Savoir \u00e0 quelle \u00e9tape vous en \u00eates permet d&rsquo;expliquer clairement la situation \u00e0 un acheteur et de fixer un prix r\u00e9aliste.<\/p>\n<h2>Vendre libre plut\u00f4t qu&rsquo;occup\u00e9 ?<\/h2>\n<p>Certains propri\u00e9taires pr\u00e9f\u00e8rent attendre que le logement soit lib\u00e9r\u00e9 pour vendre plus cher. C&rsquo;est un pari sur le temps : entre la proc\u00e9dure et les d\u00e9lais d&rsquo;ex\u00e9cution, plusieurs mois peuvent s&rsquo;\u00e9couler, pendant lesquels les charges, la taxe fonci\u00e8re et le cr\u00e9dit \u00e9ventuel continuent de courir. D&rsquo;autres choisissent de vendre occup\u00e9 plus vite, avec une d\u00e9cote. Le bon choix d\u00e9pend de votre situation financi\u00e8re et de l&rsquo;avancement de la proc\u00e9dure.<\/p>\n<h2>Les documents \u00e0 pr\u00e9parer<\/h2>\n<ul>\n<li>le bail et ses avenants, l&rsquo;\u00e9tat des lieux d&rsquo;entr\u00e9e ;<\/li>\n<li>le d\u00e9compte des loyers et charges impay\u00e9s ;<\/li>\n<li>les courriers, mises en demeure et actes de commissaire de justice ;<\/li>\n<li>les \u00e9ventuelles d\u00e9cisions de justice ;<\/li>\n<li>les coordonn\u00e9es du garant et de l&rsquo;assureur loyers impay\u00e9s le cas \u00e9ch\u00e9ant.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Les erreurs \u00e0 \u00e9viter<\/h2>\n<ul>\n<li>cacher la situation \u00e0 l&rsquo;acqu\u00e9reur, source de litige apr\u00e8s la vente ;<\/li>\n<li>faire pression sur le locataire pour qu&rsquo;il parte avant la vente ;<\/li>\n<li>abandonner la proc\u00e9dure sans avoir tranch\u00e9 le sort de la cr\u00e9ance.<\/li>\n<\/ul>\n<div class=\"a-retenir\">\n<p><strong>\ud83c\udfaf \u00c0 retenir<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>Le bail continue avec l&rsquo;acqu\u00e9reur : vendre occup\u00e9 est possible.<\/li>\n<li>La dette, la proc\u00e9dure et l&rsquo;information de l&rsquo;acheteur se r\u00e8glent avant la signature.<\/li>\n<li>Notaire et avocat : deux interlocuteurs compl\u00e9mentaires.<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<h2>Questions fr\u00e9quentes<\/h2>\n<details>\n<summary>Le locataire doit-il \u00eatre pr\u00e9venu de la vente ?<\/summary>\n<p>Les r\u00e8gles d\u00e9pendent de la situation ; votre notaire vous indiquera les d\u00e9marches applicables.<\/p>\n<\/details>\n<details>\n<summary>L&rsquo;acqu\u00e9reur peut-il poursuivre la proc\u00e9dure ?<\/summary>\n<p>Cela d\u00e9pend de ce qui est pr\u00e9vu dans l&rsquo;acte ; faites-vous conseiller.<\/p>\n<\/details>\n<details>\n<summary>La d\u00e9cote est-elle in\u00e9vitable ?<\/summary>\n<p>Elle est fr\u00e9quente pour un bien occup\u00e9 avec impay\u00e9s, mais son ampleur varie selon le march\u00e9.<\/p>\n<\/details>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"","protected":false},"author":45,"featured_media":10984,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"manual_indexmenow":false,"indexmenow_id_project":0,"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-12127","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-a-la-une","generate-columns","tablet-grid-50","mobile-grid-100","grid-parent","grid-25"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO Premium plugin v21.3 (Yoast SEO v26.5) - https:\/\/yoast.com\/wordpress\/plugins\/seo\/ -->\n<title>Vendre un logement occup\u00e9 par un locataire en impay\u00e9s : ce qu&#039;il faut r\u00e9gler avant<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"\u26a1 En bref On peut vendre un logement lou\u00e9 : le bail se poursuit avec le nouveau propri\u00e9taire, y compris quand le locataire a des impay\u00e9s. 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