Oui, vous pouvez vendre un appartement loué à tout moment, sans l’accord du locataire : le bail se poursuit automatiquement avec le nouveau propriétaire (article 1743 du Code civil), qui reprend le loyer, le dépôt de garantie et toutes les obligations du bailleur. L’alternative — vendre libre — impose de donner congé pour vente et d’attendre la fin du bail.
| Vendre occupé | Vendre libre | |
|---|---|---|
| Quand ? | À tout moment | À l’échéance du bail (congé 6 mois avant en location vide) |
| Accord du locataire | Non requis | Il doit quitter les lieux à l’échéance |
| Acheteurs visés | Surtout investisseurs | Tout public (résidence principale incluse) |
| Prix | Décote fréquente de 5 à 20 % selon loyer et durée de bail restante | Prix du marché |
| Droit de préemption du locataire | Non (sauf première vente après division de l’immeuble) | Oui, le congé pour vente vaut offre prioritaire |
La décote « bien occupé » : de quoi parle-t-on ? #
Un logement vendu loué se négocie généralement moins cher qu’un logement libre, car l’acheteur ne peut pas l’habiter. La décote dépend du loyer (un loyer au prix du marché la réduit), de la durée de bail restante et du type de bien : quasi nulle sur un studio d’investisseur bien loué, elle peut dépasser 15 % sur une grande maison familiale occupée. Certains biens loués se vendent même sans décote quand le rendement locatif est attractif.
Et le locataire dans tout ça ? #
Vous n’avez pas d’autorisation à lui demander, mais vous devez organiser les visites dans le respect du bail : elles ne peuvent avoir lieu que si une clause le prévoit, dans la limite de 2 heures par jour ouvrable, aux horaires convenus avec lui. À la vente, informez-le simplement des coordonnées de son nouveau bailleur. Ses conditions de bail, loyer inclus, restent inchangées.
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Comment se calcule le prix d’un appartement vendu loué ?
Deux approches se croisent : le prix du marché diminué d’une décote d’occupation, et la valeur de rendement (loyer annuel divisé par le taux de rendement attendu dans le secteur).
Le locataire peut-il refuser les visites ?
Il peut refuser des visites hors cadre : sans clause au bail ou au-delà de 2 heures par jour ouvrable, son accord est nécessaire. Le dialogue reste la meilleure arme du vendeur.
Peut-on vendre un meublé loué ?
Oui, exactement de la même façon : le bail meublé suit le logement. Pour vendre libre, le congé est de 3 mois avant l’échéance du bail meublé.
