Pour vendre libre un logement loué vide, vous devez notifier au locataire un congé pour vente au moins 6 mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec AR, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre signature — et ce congé vaut offre de vente prioritaire : le locataire a 2 mois pour l’accepter. En meublé, le préavis tombe à 3 mois et il n’y a pas de droit de préemption.
| Location vide (loi de 1989) | Location meublée | |
|---|---|---|
| Préavis avant fin de bail | 6 mois minimum | 3 mois minimum |
| Droit de préemption du locataire | Oui (2 mois pour accepter, + 4 mois s’il emprunte) | Non |
| Contenu obligatoire | Motif, prix et conditions de la vente, reproduction des alinéas légaux (art. 15-II) | Motif (la vente) |
| Si le locataire refuse | Il doit partir à l’échéance du bail | Idem |
Les pièges qui annulent un congé #
Un congé pour vente sans prix, sans description du bien ou notifié hors délai est nul : le bail se reconduit et vous repartez pour 3 ans (1 an en meublé). Autres pièges classiques : oublier de notifier chaque cotitulaire du bail (chaque époux ou signataire doit recevoir son propre courrier), et baisser ensuite le prix — toute vente à des conditions plus avantageuses impose de refaire une offre au locataire, via le notaire (droit de préemption subsidiaire).
Locataires protégés et acquisition récente #
Si votre locataire a plus de 65 ans et des ressources modestes, le congé n’est possible qu’en lui proposant un relogement équivalent à proximité (sauf si vous êtes vous-même âgé ou modeste). Et si vous avez acheté le logement déjà occupé, la loi encadre le premier congé : selon la date d’échéance du bail par rapport à votre achat, vous devrez parfois attendre le renouvellement. Ces règles sont techniques : faites valider votre calendrier par l’ADIL de votre département (conseil gratuit) ou votre notaire avant d’envoyer le congé — un congé raté coûte 3 ans.
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Quand envoyer le congé pour vente ?
Le délai de 6 mois court à compter de la réception de la lettre par le locataire, pas de son envoi. Prévoyez large : un pli non réclamé ne fait pas courir le délai.
Que se passe-t-il si le locataire ne part pas à l’échéance ?
Il devient occupant sans droit ni titre : il faut saisir le juge pour obtenir son expulsion. D’où l’importance d’un congé irréprochable sur la forme.
Le locataire qui accepte l’offre achète à quelles conditions ?
Au prix et conditions du congé. Il a ensuite 2 mois pour signer (4 mois s’il recourt à un prêt), faute de quoi son acceptation est caduque.
